8월 5일에 기준 하나를 바꿨다
서울 5억 아파트를 찾겠다고 후보 지역을 반년 넘게 노원 위주로 봤다.
4호선·7호선이 지나고, 5억 예산에 맞는 구축이 많고, 무엇보다 두 번 임장을 다녀와서 손에 익은 동네였다.
그런데 8월 5일에 기준을 하나 바꿨다.
“내가 출퇴근하기 편한 곳”에서 “강남이 가까운 곳”으로.
이유는 세 가지였다. 배우자 직장이 강남권이라는 현실적인 문제가 하나, 시장이 값을 매기는 건 결국 강남 접근성이라는 것이 둘. 그리고 셋째가 제일 컸다.
첫 집은 평생 살 집이 아니라 갈아탈 정거장이다. 그렇다면 내가 편한지보다 팔 때 잘 팔리는지가 먼저다.
기준을 바꾸고 후보 목록을 다시 펼쳤더니, 빠져 있던 지역이 눈에 들어왔다.
기준을 바꾸자 후보가 늘었다
내 급지 분류에서 관악과 중랑은 노원과 같은 중하급지다. 그런데 강남까지 걸리는 시간은 전혀 달랐다.
| 지역 | 급지 | 강남역까지 |
|---|---|---|
| 관악구 (봉천역) | 중하급지 | 16분 |
| 중랑구 (상봉역) | 중하급지 | 33분 (강남구청 19분) |
| 노원구 (노원역) | 중하급지 | 46분 |
| 구로구 (남구로역) | 하급지 | 42분 |
같은 급지인데 관악이 노원보다 30분 빠르다. 그런데 이 두 곳은 내 후보 목록에 아예 없었다. 노원에 익숙해진 사이에 조건이 더 좋은 곳을 놓치고 있었던 것이다.
여기서 멈추고 “그럼 관악으로 가자”고 했으면 또 틀릴 뻔했다. 이번엔 감으로 정하지 않고 숫자를 봤다.
실거래 14,719건을 직접 집계했다
지역 비교를 할 때 대부분 평균 시세를 본다. 그런데 평균은 내가 알고 싶은 걸 안 알려준다. 내가 궁금한 건 “그 동네 평균이 얼마냐”가 아니라 “서울 5억 아파트가 거기 실제로 있느냐”다.
그래서 국토부 실거래가 데이터를 받아서 쌓기 시작했다. 후보 지역의 법정동 코드를 넣어두면 매주 거래 내역이 자동으로 붙는 구조로 만들어뒀고, 지금까지 모인 게 34만 건이다.
여기서 2026년 서울 5개 구 거래 14,719건만 골랐다. 취소·해제된 거래는 뺐다. 그리고 딱 하나만 셌다. 내 예산 구간(4.5~5.5억)에 들어오는 거래가 몇 건인가.
| 지역 | 2026년 거래 | 4.5~5.5억 | 비중 | 거래가 중앙값 |
|---|---|---|---|---|
| 노원구 | 5,218건 | 992건 | 19.0% | 6.0억 |
| 중랑구 | 2,064건 | 312건 | 15.1% | 6.3억 |
| 구로구 | 2,823건 | 342건 | 12.1% | 6.9억 |
| 관악구 | 1,657건 | 132건 | 8.0% | 8.7억 |
| 강서구 | 2,957건 | 184건 | 6.2% | 8.7억 |
결과가 명확했다. 강남이 가까울수록 내 예산으로 살 수 있는 집이 줄어든다.
강남역 16분인 관악은 거래 중앙값이 8.7억이다. 예산 구간에 들어오는 거래가 8%밖에 안 된다. 반면 46분 걸리는 노원은 19%, 거래량으로는 992건이다. 관악(132건)의 7.5배다.
전용 59㎡ 이상으로 좁히면 차이가 더 벌어진다. 5.2억 이하 거래가 노원 281건, 중랑 106건, 관악 84건이었다. 관악에서 방 세 개짜리를 5억에 사는 건 사실상 운의 영역이다.
지역보다 먼저 틀린 게 있었다 — 없는 집을 기준으로 삼고 있었다
지역별 집계를 끝내고 후보 단지로 내려갔다가, 훨씬 부끄러운 걸 발견했다.
여태 내 기준 단지는 구로 두산위브 53㎡, 6.2억이었다. 5화 임장 때 보고 “이 정도가 내 급”이라고 적어둔 숫자다. 예산 5억의 1.24배라 “이건 무리”라는 감각의 기준점 역할을 해왔다.
실거래로 대조해봤다. 최근 12개월간 이 단지에서 거래된 평형은 이랬다.
| 전용 | 거래 | 중위가 |
|---|---|---|
| 37㎡ | 49건 | 5.17억 |
| 50㎡ | 8건 | 6.62억 |
| 57㎡ | 6건 | 7.15억 |
| 83㎡ | 4건 | 8.90억 |
53㎡가 없다. 37, 50, 57, 83㎡뿐이다.
반년 동안 내가 기준으로 삼아온 “53㎡ 6.2억”은 실재하지 않는 집이었다. 임장 때 어딘가에서 들은 숫자를 옮겨 적었을 텐데, 그게 어느 평형인지 확인하지 않았다. 그 뒤로 모든 판단이 그 유령 숫자를 기준으로 이뤄졌다.
기준 단지를 상계주공2(87년, 2,029세대)로 바꾸면서 적어둔 가격은 4.4억대였다. 이것도 확인해봤다.
| 전용 | 거래 | 중위가 |
|---|---|---|
| 32㎡ | 29건 | 3.67억 |
| 41㎡ | 21건 | 4.70억 |
| 58㎡ | 31건 | 6.57억 |
| 69㎡ | 13건 | 7.30억 |
내가 적어둔 4.4억에 가장 가까운 건 41㎡(4.70억)였다. 그런데 실제로 살고 싶은 58㎡는 6.57억이다. 같은 단지 안에서 1.4배 차이가 난다.
중계그린1단지도 4.8~5.3억으로 적어뒀는데 40㎡가 4.71억, 50㎡가 5.90억이었다. 임장 노트에 “라이프3 4.8~5.3억”이라고 쓴 것도 그 단지 40㎡(3.85억) 값이 아니라 50㎡(5.30억) 값이었다.
단지 이름과 가격만 적힌 후보 목록은 쓸모가 없다. 평형이 빠지면 그 가격은 아무것도 가리키지 않는다. 호가와 기억은 평형을 섞어버린다.
서울 5억 아파트, 실제로 살 수 있는 곳을 다시 뽑았다
이번엔 기억이 아니라 조건으로 뽑았다. 노원구, 전용 55~62㎡, 최근 12개월 중위 5.2억 이하, 거래 5건 이상.
24개 단지가 나왔다.
| 단지 | 중위가 | 거래 |
|---|---|---|
| 초안1 | 3.91억 | 9건 |
| 중앙하이츠(5지역) | 3.94억 | 7건 |
| 북부현대 | 4.02억 | 5건 |
| 상계신동아 | 4.25억 | 5건 |
| 청백4 | 4.40억 | 9건 |
| 상계대림e편한세상 | 4.53억 | 10건 |
| 불암현대 | 4.70억 | 12건 |
3억대 후반짜리 59㎡가 있었다. 나는 5억을 “빠듯한 예산”이라고 생각하며 반년을 보냈는데, 조건을 걸어 세어보니 예산 안에 들어오는 단지가 24곳이었다. 이름조차 처음 보는 곳이 대부분이다.
임장으로 발이 닿은 곳, 커뮤니티에서 자주 보이는 곳만 후보에 올려두고 있었던 것이다. 발로 넓힐 수 있는 범위에는 한계가 있고, 그 한계가 곧 내 선택지의 한계가 돼 있었다.
기준이 예산 밖에, 그것도 존재하지 않는 평형에 걸려 있으면 판단 전체가 미세하게 위로 끌려간다. “조금만 더 보태면”이 반복되고, 그 조금이 쌓여 6억이 된다. 이건 지역을 잘못 고르는 것보다 위험하다.
그래서 나는 이렇게 정했다
노원 유지, 중랑 추가, 관악은 관찰만.
관악을 뺀 게 아니라 순위를 뒤로 미뤘다. 강남 16분은 분명한 장점이지만, 예산 안에 매물이 8%뿐이면 고를 수가 없다. 선택지가 없으면 협상도 안 된다. 급하게 나온 한 건을 붙잡아야 하고, 그건 파는 사람에게 유리한 자리다.
중랑을 넣은 건 19분과 33분 사이라는 위치 때문이다. 상봉역에서 강남구청까지 19분이면 노원의 절반이고, 예산 내 매물 비중은 15.1%로 노원(19.0%)과 크게 차이 나지 않는다. 접근성과 선택지를 둘 다 어느 정도 가져가는 지점이다.
정리하면 이런 기준이다.
| 강남 접근성 | 예산 내 선택지 | 내 결정 | |
|---|---|---|---|
| 관악 | ◎ | ✕ | 관찰만 |
| 중랑 | ○ | ○ | 후보 추가 |
| 노원 | △ | ◎ | 유지 |
| 구로 | △ | △ | 제외 (하급지) |
| 강서 | △ | ✕ | 제외 |
다음 임장은 중랑으로 간다. 신내동과 상봉 일대 단지 다섯 곳을 이미 골라뒀고, 노원 때처럼 지도만 보고 판단하지 않을 생각이다. 5화 구로 임장 때 배운 게 그거였다. 지도에서 좋아 보이던 곳이 가보면 아니었고, 별로일 줄 알았던 곳이 가보니 괜찮았다. 숫자로 후보를 좁히는 것까지가 책상에서 할 수 있는 일이고, 그다음은 발로 해야 한다.
정리
- 첫 집 기준을 ‘내 통근’에서 ‘강남 접근성’으로 바꿨다. 첫 집은 갈아탈 정거장이라 환금성이 먼저다.
- 기준을 바꾸니 관악·중랑이 후보로 올라왔다. 노원과 같은 중하급지인데 강남이 훨씬 가깝다.
- 하지만 실거래 14,719건을 세어보니 접근성과 예산은 반비례했다. 관악은 예산 내 거래가 8%, 노원은 19%.
- 지역보다 먼저 틀린 건 평형이었다. 반년간 기준으로 삼은 「구로 두산위브 53㎡ 6.2억」은 존재하지 않는 평형이었다. 그 단지엔 37·50·57·83㎡뿐이다.
- 조건(노원·55~62㎡·중위 5.2억 이하)으로 다시 뽑으니 24개 단지가 나왔고 3억대 후반도 있었다. 후보는 발이 아니라 조건으로 먼저 좁혀야 한다.
- 결론: 서울 5억 아파트를 찾는다면 노원 유지 + 중랑 추가, 관악은 관찰. 살 수 있는 매물이 있어야 고를 수 있고, 골라야 협상이 된다.
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