지난주만 해도 “요즘 뭐 관망장이지” 하고 있었는데, 8월 3일 저녁에 세제개편안이 딱 떴다. 나처럼 노원·구로권에서 첫 집 노리고 있는 사람한테는 그냥 뉴스가 아니라 내 타임라인에 영향을 주는 변수라서, 발표 나오자마자 원문부터 찾아봤다.
결론부터 말하면 — 이번 개편은 나 같은 무주택 실수요자를 직접 때리는 정책은 아니다. 근데 “그럼 이제 사도 되는 거야?”에 대한 답은 생각보다 복잡했다. 정리해본다.
뭐가 바뀌나 — 실거주냐 아니냐로 세금이 갈린다
이번 개편의 핵심은 종부세·양도세 기준을 “몇 채 가졌냐”에서 “얼마짜리를 실거주하냐”로 옮긴 거다. 표로 정리하면 이렇다.
| 구분 | 기존 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제 (실거주 1주택) | 12억 원 | 14억 원 |
| 종부세 기본공제 (비거주 1주택) | 12억 원 | 9억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 종부세 세부담 상한 | 150% | 200% |
| 실거주 1주택 종부세 증가 구간 | — | 시가 30억부터, 40억 이상 중과 |
| 다주택자 조정지역 양도세 중과 | 정상 과세 | 2028년까지 15~20% 한시 완화 |
| 양도세 장특공제 | 보유기간 기준 | 2028년부터 거주기간 중심 ‘장기거주소득공제’로 전환, 2029년 보유공제 폐지 |
여기서 내가 제일 눈여겨본 숫자는 **”실거주 1주택은 시가 30억부터”**다. 부총리가 직접 “시가 30억 이하 실거주 1주택자는 보유세 부담이 오히려 준다”고 못 박았을 정도로, 이번 개편의 타겟은 명확히 초고가·비거주·다주택이다. 내가 노리는 노원·구로권 5~6억대 아파트는 이 논쟁의 사정권 밖이라는 뜻이다. 이 부분은 솔직히 안도했다.
내 원칙 — 상승장보다 하락장에 들어가는 게 맞다
내가 부동산 강의 들으면서 제일 크게 남은 문장이 하나 있다. “자산시장은 영원한 상승도, 영원한 하락도 없다.” 나는 결국 언젠가는 집을 산다는 계획이 확정적이라면, 굳이 상승장 꼭대기에서 뛰어들 이유가 없다고 본다. 같은 물건을 더 싸게 살 수 있는 구간이 온다면 거길 노리는 게 합리적이다.
문제는 여기부터다. 말은 쉬운데 타이밍을 잡는 건 전혀 다른 문제다. 바닥인 줄 알고 들어갔는데 반토막 더 빠지는 경우도, 기다리다가 영영 못 사는 경우도 숱하게 봤다. 그래서 “2027년에 매물 쏟아지면 그때가 내 타이밍인가?”라는 질문에 나 스스로도 확신을 갖고 답하기가 어려웠고, 그래서 이번엔 감이 아니라 근거를 좀 따져보기로 했다.
“2027년 매물 증가” — 정말 내 타이밍이 될까
정부가 다주택자 양도세 중과를 2028년까지 한시로 풀어준 이유가 명확하다. 보유세 부담이 본격화되기 전에 팔고 나가라는 퇴로를 열어준 거다. 그래서 시장에서는 실제로 2027년을 전후로 절세 매도 물량이 늘어날 거라는 전망이 많다.
근데 여기서 두 가지를 냉정하게 짚어야 한다.
첫째, 매물이 늘어난다고 가격이 바로 빠지는 건 아니다. 전문가들 인터뷰를 보면 “다주택자·고가주택 보유자 중심으로 매물은 늘겠지만, 서울 핵심지역은 공급 부족과 대기수요가 워낙 두터워서 매물 증가가 곧바로 가격 하락으로 이어지긴 어렵다”는 진단이 많았다. 강남 같은 곳 얘기지만, 이 논리 자체는 나한테도 시사점이 있다. 노원·구로도 실수요가 꾸준한 지역이라, 매물이 좀 늘었다고 해서 내가 원하는 가격까지 순순히 내려와줄 거란 보장은 없다.
둘째, 오히려 걱정해야 할 건 전월세 시장이다. 비거주 1주택자들이 세 부담을 피하려고 세입자를 내보내고 직접 들어가 사는 케이스가 늘면, 전월세 매물이 줄어든다. 실제로 국토연구원이 2006~2021년 데이터를 분석했더니 종부세를 올린 뒤 2년 이내에 전세가격이 오르는 패턴이 확인됐다고 한다. 이게 나한테 어떤 의미냐면 — 전세가가 오르면 “이 돈이면 차라리 대출 좀 더 껴서 사는 게 낫겠다”는 심리가 매매 수요를 자극할 수 있다. 즉 다주택자 매물이 늘어나는 흐름과, 전세가 상승이 매수 심리를 자극하는 흐름이 동시에 오면서 내가 기대한 만큼 값이 안 빠질 가능성도 열어둬야 한다.
정리하면, 2027년은 분명 지켜볼 만한 변곡점이긴 하지만 “그때 가면 무조건 싸진다”는 공식은 아니다.
그래서 나는 — 완벽한 바닥 대신 ‘매수 존’을 정한다
여기까지 따져보고 내가 내린 결론은 이거다. 나는 2027년을 정확히 찍어서 그날만 기다리는 전략은 안 쓴다. 대신 세 가지 조건이 겹치는 구간을 ‘매수 존’으로 정의하기로 했다.
- 가용현금(약 1.6억)과 대출 여력(약 3.5억)으로 맞출 수 있는 5~6억대 예산 안에 들어오는 매물인가
- 노원·구로권 실거주 매물 중 다주택자 절세 매도로 나온 물건이 시세보다 눈에 띄게 낮게 나왔는가
- 전세가율이 지금보다 더 붙어서(즉 매매-전세 갭이 좁혀져서) 굳이 전세를 낄 이유가 없어졌는가
이 세 가지 중 두 개 이상이 맞아떨어지는 시점이 오면, 완벽한 바닥이 아니어도 들어간다는 게 내 원칙이다. 시장 타이밍을 100% 맞히겠다는 욕심보다, 내가 통제할 수 있는 예산·조건에 맞는 물건이 나왔을 때 놓치지 않는 게 현실적이라고 생각한다.
다만 이번 개편안은 아직 입법예고 단계고, 9월 초 국회 제출 뒤 12월 정기국회를 통과해야 확정된다. 세율이나 시행 시기가 국회 심의 과정에서 달라질 수 있으니, 실제로 움직일 때는 그 시점 최종 조문을 다시 확인할 생각이다.
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