주택담보대출 금리 비교, 45개 상품 직접 계산해봤다

최저 금리를 기준으로 계획을 짜고 있었다

내 자금계획 파일에는 대출금리가 4.01%로 적혀 있다. 3억 5천을 빌리면 월 얼마인지 계산할 때 쓴 숫자다.

얼마 전에 이 숫자를 어디서 가져왔는지 다시 확인해봤다. 은행연합회 공시에서 가장 낮은 값이었다. 45개 상품 중 딱 하나.

그때부터 마음이 불편했다. 계획 전체가 “가장 좋은 조건을 받는다”를 전제로 서 있었던 것이다. 그래서 주택담보대출 금리 비교를 제대로 해보기로 했다. 공시된 걸 전부 받아서 같은 조건으로 환산했다.

은행연합회가 공시하는 2026년 7월 자료에서, 아파트 담보·분할상환 상품만 골랐다. 17개 은행, 45개 상품이 나왔다.

여기에 내 조건을 똑같이 대입했다. 3억 5천, 30년, 원리금균등.

가장 낮은 곳이 4.01%, 가장 높은 곳이 5.86%였다. 월 상환액으로는 167만원과 207만원. 같은 돈을 빌리는데 월 39만원이 갈린다.

39만원은 작은 돈이 아니다. 내 계획에서 월 저축 목표가 330만원인데, 그 12%가 금리 하나로 사라진다.

월 39만원이 실감이 안 나서 30년치를 다 더해봤다.

금리 1.85%p 차이가 1억 4천이 된다. 3억 5천을 빌리려고 알아보다가 1억 4천이 갈리는 셈이다.

이 숫자를 보고 나서 계획을 고쳤다. 기준 금리를 최저값 4.01%가 아니라 45개 평균인 4.95%로 다시 잡았다. 좋은 조건을 받으면 그건 보너스로 두기로 했다.

같은 데이터를 금리 유형으로 갈라봤다.

유형	상품 수	평균 최저금리
변동	26개	4.66%
고정	19개	5.34%

지금은 고정이 0.69%p 비싸다. 3억 5천 기준으로 월 15만원 정도다.

그 15만원이 보험료다. 나는 2028년에 첫째가 태어나는 구간이 계획에 들어 있고, 그때 배우자 소득이 줄어든다. 소득이 주는 시기에 금리가 오르면 변동금리는 그대로 얻어맞는다. 고정은 그 시나리오를 막아준다.

지금 정하지는 않았다. 매수 시점이 2027년 말이라 그때 금리 방향을 보고 다시 고르기로 했다.

같은 공시에 저축은행 자료도 있어서 같이 봤다. 아파트담보 상품이 93개, 금리는 3.90%에서 10.50%까지 흩어져 있었다.

월 상환액으로 환산하면 165만원에서 320만원이다. 위아래가 두 배 가까이 벌어진다.

최저값만 보면 은행보다 싼 곳도 있다. 그런데 그건 최저다. 평균은 5.71%로 은행 평균 4.95%보다 확실히 높다. “저축은행에도 싼 게 있다”는 문장과 “저축은행이 싸다”는 문장은 전혀 다른 말이라는 걸 분포를 보고 알았다.

첫째, 계획의 기준 금리를 평균으로 바꿨다. 최저값을 전제로 짠 계획은 계획이 아니라 희망이다.

둘째, 은행을 한 곳만 보지 않기로 했다. 표에서 상위 여덟 곳이 4.01%에서 4.42%에 몰려 있다. 0.41%p 안에 여덟 곳이 있다는 뜻이고, 그 안에서는 우대조건이 실제 순위를 뒤집을 수 있다.

셋째, 공시 금리를 그대로 믿지 않기로 했다. 공시된 최저금리에는 급여이체·카드실적 같은 우대조건이 붙어 있는 경우가 많다. 심사에서 그 조건을 다 채운다는 보장이 없다. 내가 실제로 받을 금리는 상담을 받아봐야 안다.

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