주택담보대출 월 상환액이 얼마인지 알아야 집을 살 수 있다.
6화에서 우리 예산을 5~6억으로 확정했고, 대출은 약 3억 5천을 받기로 계획했다.
그러면 매달 얼마가 통장에서 빠져나갈까.
이걸 모르면 집을 사고 나서 낭패를 본다. 월 상환액이 감당 가능한 수준인지 — 집 사기 전에 반드시 확인해야 한다.
DSR 계산기, 이렇게 쓴다
네이버에서 “DSR 계산기” 또는 “대출 이자 계산기”를 검색하면 바로 나온다.
입력해야 할 항목은 세 가지다.
- 대출금액: 빌리려는 금액 (예: 3억 5천)
- 대출기간: 보통 30년(360개월)으로 설정
- 금리: 현재 시중 금리 기준 (4~5% 수준)
상환 방식은 원리금균등상환으로 설정한다. 매달 동일한 금액을 내는 방식이라 생활비 계획 세우기 편하다.
금리별 월 상환액 비교
같은 3억 5천을 빌려도 금리에 따라 월 상환액이 크게 달라진다.
30년(360개월) 원리금균등상환 기준:
| 금리 | 월 상환액 | 연간 상환액 | 30년 총 이자 |
|---|---|---|---|
| 3.0% | 약 147만원 | 약 1,770만원 | 약 7,960만원 |
| 3.5% | 약 157만원 | 약 1,886만원 | 약 9,700만원 |
| 4.0% | 약 167만원 | 약 2,005만원 | 약 1억 1,200만원 |
| 4.5% | 약 177만원 | 약 2,128만원 | 약 1억 2,600만원 |
| 5.0% | 약 188만원 | 약 2,255만원 | 약 1억 4,200만원 |
금리 1% 차이가 월 20만원, 30년으로는 약 3,000만원 차이다.
금리가 낮을수록 유리하다는 건 알지만 — 현실적으로 지금 시중 금리 기준으로 계획을 세워야 한다. 나는 4% 기준 월 167만원을 기준으로 잡았다.
생애최초대출 vs 신생아특례대출 금리 비교
일반 주담대 말고 정책대출을 활용하면 금리를 낮출 수 있다.
| 대출 종류 | 금리 | LTV | 대상 |
|---|---|---|---|
| 일반 주담대 | 4~5% | 40~70% | 무주택자 |
| 생애최초대출 | 3.5~4% | 70% | 생애최초 무주택자 |
| 신생아특례대출 | 1.6~3.3% | 80% | 출산 가구 (2년 이내) |
| 신혼부부 특례대출 | 1.85~3.0% | 80% | 결혼 7년 이내 |
결혼 후 아이가 생기면 신생아특례대출을 활용할 수 있다. 금리가 최저 1.6%까지 내려가는데, 같은 3억 5천을 이 금리로 빌리면 월 상환액이 약 124만원 수준으로 낮아진다.
월 167만원과 월 124만원 — 같은 대출인데 40만원 넘게 차이 난다.
그래서 타이밍을 잘 봐야 한다. 결혼하고 아이가 생기는 시점에 맞춰 집을 사면 정책대출 혜택을 최대한 활용할 수 있다.
집 사는 데 드는 진짜 총비용
대출 월 상환액 말고도 집 사면서 나가는 돈이 있다. 이걸 모르면 예산이 부족해서 낭패를 본다.
취득세
집을 살 때 한 번만 내는 세금이다.
| 주택 가격 | 취득세율 | 6억 기준 취득세 |
|---|---|---|
| 6억 이하 | 1% | 약 600만원 |
| 6억 초과~9억 | 1~3% (구간별) | — |
| 생애최초 취득세 감면 | 최대 200만원 감면 | 약 400만원 |
생애최초 주택 취득 시 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있다.
기타 부대비용
| 항목 | 예상 비용 |
|---|---|
| 취득세 (감면 후) | 약 400만원 |
| 법무사 수수료 | 약 50~100만원 |
| 이사비 | 약 100~200만원 |
| 인테리어 (최소) | 약 500~1,000만원 |
| 합계 | 약 1,050~1,700만원 |
6억짜리 집을 산다면 집값 외에 최소 1,000만원 이상은 따로 준비해야 한다.
실전 예산표 — 6억 아파트를 산다면
모든 걸 합산한 실전 예산표다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 매수가 | 6억 |
| 생애최초대출 | -3억 5천 |
| 필요 현금 | 2억 5천 |
| 부대비용 | +약 1,500만원 |
| 총 필요 현금 | 약 2억 6,500만원 |
| 현재 가용 현금 | 약 1억 6천 |
| 추가로 모아야 할 금액 | 약 1억 500만원 |
약 1억원이 더 필요하다.
지금 매달 저축 가능한 금액과 부수입을 합산하면 연간 일정 금액이 쌓인다. 결혼 이후 둘이 함께 저축하면 속도가 붙는다.
현실적으로 2~3년 안에 목표 금액을 맞출 수 있다는 계산이 나온다.
월 상환액 167만원, 감당 가능한가
이게 핵심 질문이다.
지금 내가 내는 전세자금대출 이자와 비교해봤다. 이자만 내는 전세 대출보다는 부담이 크지만 — 원리금을 갚는다는 건 매달 집의 지분을 사들이는 것이기도 하다.
월 167만원이 부담스럽게 느껴진다면 이렇게 생각해봤다.
전세로 살면서 매달 이자를 내는 것과, 집을 사서 매달 원리금을 갚는 것.
전세 이자는 그냥 나가는 돈이지만, 원리금 상환은 내 집의 지분을 늘려가는 과정이다.
물론 집값이 떨어지면 얘기가 달라진다. 그래서 입지가 중요한 거고, 그래서 발품을 파는 거다.
지금 당장 할 수 있는 것
예산을 잡고 월 상환액을 계산하고 나면 — 다음은 행동이다.
지금 할 수 있는 것들을 정리했다.
- 매달 저축 금액 최대화 (부수입 전액 저축)
- 연금저축·IRP 세액공제 챙기기 (절세로 실질 수익률 높이기)
- 결혼 후 신혼부부·신생아 특례대출 자격 미리 확인
- 후보 단지 시세 꾸준히 모니터링
내집마련은 한 번에 되는 게 아니다. 지금 이 순간부터 준비하는 것이 결국 가장 빠른 길이다.
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