가점 계산기부터 두드렸다. 근데 숫자가 나오고 나서야 알았다 — 나는 애초에 가점으로 승부 볼 처지가 아니었다는 걸.
3기 신도시 사전청약 이야기가 나올 때마다 “몇 점이면 되나요”라는 질문이 제일 먼저 나온다. 나도 똑같았다. 근데 직접 계산기를 두드려보고 나서 생각이 완전히 바뀌었다. 이 글은 그 계산 과정과, 왜 나는 사전청약 대신 서울 구축 아파트 쪽으로 방향을 틀었는지에 대한 기록이다.
내 가점, 실제로 계산해보니
청약 가점제는 세 가지 항목의 합산이다. 만점은 84점.
| 항목 | 만점 | 배점 기준 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 만 30세부터 기산, 1년 미만 2점 ~ 15년 이상 32점 |
| 부양가족수 | 35점 | 0명(배우자 제외) 5점 ~ 6명 이상 35점 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 6개월 이하 1점 ~ 15년 이상 17점 |
나는 33살이고, 아직 미혼이다(결혼은 내년 목표). 이 세 항목에 나를 대입해보면:
- 무주택기간: 가점제에서 무주택기간은 만 30세부터 계산한다. 나는 30세를 넘긴 지 이제 3년 차라, 아무리 계속 무주택으로 살아왔어도 카운트되는 기간 자체가 짧다.
- 부양가족수: 미혼이라 배우자도 자녀도 없다. 0명 구간, 5점.
- 청약통장 가입기간: 사회초년생 때부터 넣긴 했지만 15년 만점 구간엔 한참 못 미친다.
세 개 다 더해보니 20점대 초반이 나왔다. 처음엔 “어? 이것밖에 안 돼?” 싶었는데, 곰곰이 따져보니 당연한 결과였다. 가점제는 원래 오래 기다린 사람, 부양가족 많은 사람한테 유리하게 설계된 제도다. 나처럼 아직 30대 초반이고 미혼인 사람은 구조적으로 낮은 점수가 나올 수밖에 없다.
신혼부부 특별공급도 확인해봤다
가점제가 불리하면 특별공급 쪽을 봐야 한다. 신혼부부 특별공급 소득기준은 이렇다.
- 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 140% 이하 (배우자도 소득이 있으면 160% 이하)
- 우선순위는 혼인 후 출산(임신·입양 포함) 여부로 갈린다 — 자녀가 있으면 1순위, 없으면 2순위
나는 아직 혼인신고 전이라 이 특별공급 자체를 지금 당장 넣을 수 있는 처지가 아니다. 내년에 결혼하고 나서 신청 자격이 생긴다 해도, 아이 계획이 당장 없는 상태라면 2순위로 시작하는 거고, 2순위 안에서도 경쟁이 있다.
여기서 현실을 하나 더 확인했다. 지구마다 다르지만 인기 지구는 가점 커트라인이 40~50점대까지 올라가는 경우도 흔하다. 20점대로는 일반공급 가점제로는 사실상 승산이 없다고 보는 게 맞다.
그래서 내가 내린 결론
가점 낮은 거 확인하고 나서 든 생각은 하나였다. “사전청약에 기대서 몇 년을 더 기다릴까, 아니면 지금 살 수 있는 데를 살까.”
나는 후자를 택했다. 예산 5~6억 무주택자로 서울 아파트를 따져본 글에서도 썼지만, 나는 지금 가진 돈(가용현금 1.6억 + 대출 3.5억)으로 살 수 있는 가격대에서 가장 입지 좋은 서울 구축을 사고, 나중에 여유가 생기면 갈아타는 쪽이 나한테는 더 맞는 전략이라고 판단했다.
3기 신도시가 나쁘다는 얘기가 아니다. 입주까지 오래 기다려도 되고, 신혼부부 특공 1순위 요건(출산·자녀)을 이미 채웠거나, 가점이 애초에 높은 사람이라면 사전청약은 여전히 매력적인 선택지다. 다만 나처럼 가점도 낮고, 당첨되더라도 입주까지 몇 년을 더 기다려야 하는 상황이라면, 그 시간 동안 전월세를 전전하는 비용이랑 기회비용을 냉정하게 따져봐야 한다.
가점 계산기 두드리기 전에 먼저 확인할 것
계산기로 점수만 보고 끝내면 안 되는 이유가 있다. 실제 공고문에는 이런 것도 같이 나온다.
- 신청 가능한 주택 유형과 면적, 나눔형·선택형 구조의 차이
- 지역 우선공급 비율과 거주 기간 기준
- 특별공급별 소득·자산 기준
- 당첨 이후 본청약~입주까지의 실제 일정
특히 마지막 항목을 나는 제일 중요하게 봤다. 당첨까지 걸리는 시간 동안 내 소득, 가족 구성, 금리, 직장 위치가 다 바뀔 수 있다. 몇 년 뒤의 나를 지금 확정하기는 어렵다고 판단했다.
정리
가점부터 계산해보고 판단하는 게 순서상 맞다고 생각한다. “몇 점이면 될까”보다 “내 점수로 안정적으로 노려볼 수 있는 유형이 뭘까”를 먼저 물어야 한다. 나는 그 답이 사전청약이 아니라 지금 살 수 있는 서울 구축이었을 뿐이다. 가점이 낮다고 무조건 신도시를 포기하라는 얘기가 아니라, 본인 상황(나이·혼인·자녀 계획·기다릴 수 있는 시간)을 냉정하게 대입해보고 정하라는 거다.
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