내 집 마련을 준비하면서 매주 보는 지표가 하나 있다. KB부동산의 5분위 배율이다.
서울 상위 20% 아파트 평균가를 하위 20% 평균가로 나눈 값인데, 쉽게 말해 “비싼 집과 싼 집의 격차”다. 이 숫자가 최근 이상한 움직임을 보이고 있다.
5분위 배율, 4개월 연속 하락
KB부동산 기준 서울 아파트 5분위 배율은 지난해 12월부터 2월까지 6.9였다가, 3월(6.8)부터 매달 0.1씩 줄어 6월 6.5까지 내려왔다.
서울의 5분위 배율은 2021년 9월(4.0) 이후 계속 커지기만 했다. 몇 년 내내 벌어지기만 하던 격차가 방향을 튼 거다. 나 같은 무주택자 입장에선 그냥 넘길 수 없는 신호였다.
격차가 좁혀진 진짜 이유 두 가지
숫자만 보면 “양극화 완화, 좋은 거 아냐?” 싶지만, 뜯어보면 이유가 씁쓸하다.
첫째, 대출 규제가 수요를 아래로 밀어냈다.
작년 10·15 대책으로 주택담보대출 한도가 15억 이하 최대 6억, 15억~25억 최대 4억, 25억 초과는 최대 2억으로 축소됐다. 비싼 아파트일수록 필요한 현금이 커지면서 매매 수요가 중저가로 급속히 쏠렸다. 고가는 못 사게 막아놓으니, 살 수 있는 구간으로 돈이 몰린 것이다.
둘째, 전세난이 매매 전환을 부추겼다.
입주 물량이 부족해 전세가가 오르니, 전세가와 매매가 차이가 크지 않은 중저가 단지에서 “이럴 바엔 사자”는 수요가 붙었다. 실제로 노원·강서·구로 같은 외곽 지역이 거래 상위권을 차지했다. 내가 임장 다녀온 동네들이 정확히 이 리스트에 있다.
좋아 보이지만, 문턱은 오히려 높아졌다
여기가 핵심이다. 한 도시공학과 교수는 이 현상을 “불안정한 안정화”라고 불렀다. 고가를 규제로 묶어둔 사이 저가가 풍선효과로 빠르게 오르면서, 무주택 실수요자 입장에선 서울 입성 문턱 자체가 크게 높아졌다는 것이다.
숫자로도 확인된다. 디딤돌대출이 가능한 6억 이하(신혼 기준) 평균 매매가 지역이 작년 5월엔 도봉·금천·강북 세 곳이었는데, 올해는 도봉구 한 곳만 남았다.
양극화 “완화”의 실체는, 내가 노리는 가격대가 오르고 있다는 뜻이었다.
내 상황에 대입해봤다
나는 가용현금 약 1.6억에 대출 약 3.5억, 예산 5~6억대로 서울 구축을 보고 있다. 이 국면을 내 기준으로 정리하면 이렇다.
| 항목 | 나에게 미치는 영향 |
|---|---|
| 중저가 상승 | 타겟 가격대가 매달 비싸짐 → 관망 비용 증가 |
| 15억 이하 수요 집중 | 내 예산 구간이 곧 경쟁 최격전지 |
| 전세난 지속 전망 | 단기 조정 기대하기 어려움 |
| 대출 정책 변수 | 규제가 더 조이면 예산 축소, 풀리면 고가로 수요 이동 |
솔직히 마음이 급해지는 표다. 하지만 급한 마음으로 계약서에 도장 찍는 게 제일 위험하다는 것도 안다. 그래서 “지금 당장 사자”가 아니라, “준비를 이번 분기 안에 끝내자”로 결론 냈다.
체크리스트는 세 가지다.
- 예산 상한 재확정 — 현재 금리·대출 한도 기준으로 월 상환액부터 역산. 감당 가능한 매수가를 숫자로 고정한다.
- 후보 단지의 전세가율 추적 — 이번 국면의 엔진은 전세난이다. 전세가율 높은 단지가 먼저 움직인다.
- 환금성 우선 — 양극화 축소가 일시적일 수 있다. 고가가 다시 치고 나가면 격차는 재확대된다. 첫 집은 나중에 팔기 좋은 집이어야 갈아타기 사다리가 유지된다.
그래서 나는
내 결론은 변하지 않았다. 지금 살 수 있는 가격대에서 가장 입지 좋은 서울 구축을 사고, 2년 뒤 상급지로 갈아타는 전략. 오히려 이번 데이터가 그 전략을 재촉하고 있다.
다만 정책이 시장을 흔드는 국면인 만큼, 계약 직전까지 대출 규제 뉴스는 놓치지 않을 생각이다. 무주택자에게 지금은 “기다리면 싸지는 시장”이 아니라 “준비된 사람이 먼저 잡는 시장”에 가깝다. 적어도 내 눈엔 그렇다.
공식 자료 확인하기
- KB부동산 데이터허브 (5분위 배율 원자료): https://data.kbland.kr
- 대출 한도·자격은 반드시 은행/기금e든든에서 본인 조건으로 확인