노원구 임장을 다녀왔다.
3화에서 강의 과제로 임장 준비를 마쳤고, 주말 하루를 통째로 노원구에 썼다.
공릉동 → 하계동 → 중계동 → 상계동.
지하철을 타고, 내리고, 걷고, 또 타고. 지도로 볼 때랑 발로 걸을 때는 완전히 다른 세상이었다.
노원구 임장 단지 1 — 공릉 라이프 3단지
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 노원구 공릉동 |
| 연식 / 세대수 | 1994년 / 840세대 |
| 전용면적 | 64㎡ (19평) |
| 매매 호가 | 5억 2천 (1층 기준) |
| 전세가 | 2억 7천 |
| 전세가율 | 51.92% |
| 전고점 / 전저점 | 6억 4천 / 4억 3천 |
공릉역 4번 출구에서 나와 출근길 좀비 버전으로 터덜터덜 걸었는데 약 8분 정도 걸렸다. 강남역까지는 7호선 → 2호선 환승으로 52분.
출구 바로 앞 상가에 병원, 약국, 헬스장이 있었다. 유흥시설이 없다는 게 첫인상부터 좋았다.
골목을 꺾어 들어가면 높지 않은 상가들과 빌라, 그리고 양옆으로 아파트 단지가 이어지는 풍경이 펼쳐졌다. 정감 가는 동네였다. 아파트 단지가 몰려 있을수록 주거 안정감이 높다는 강의 내용이 딱 맞아떨어지는 느낌이었다.
한 가지 눈에 띈 건 4번 출구 건너편 공터였다. 찾아보니 공릉역세권활성화사업으로 현대산업개발이 26년 하반기 착공 예정이라고 한다. 2019년에 선정됐는데 착공이 이제야라니 — 신도시 잔혹사가 이런 동네에도 적용되는 건지 싶었다.
단지 내부는 오픈형이었고 주차 공간은 협소했다. 출퇴근 시간대면 전쟁통일 것 같았다.
1층을 직접 보니 프라이버시가 전혀 없었고, 후면주차 된 차들 때문에 매연이 들어올 것 같은 느낌이었다. 사람들이 왜 1층을 기피하는지 몸으로 이해했다.
도보 5분 거리에 용원초등학교가 있었다. 왕복 4차선 이상 큰 도로를 건너지 않아도 된다는 점도 좋았다. 중학교 학업성취도평가 86.4%, 특목고 진학생 16명으로 학군도 양호한 편.
공릉 라이프 3단지 총평 ⭐️⭐️⭐️⭐️ 교통: 도보 8분, 강남 52분 환경: 쾌적, 유흥시설 없음, 학원가 학군: 도보 5분, 양호 비고: 전고점 6억 4천 대비 현재 5억 2천 — 아직 여유 있음 (단, 1층 매물)
노원구 임장 단지 2 — 하계 한신아파트
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 노원구 하계동 |
| 연식 / 세대수 | 1988년 / 1,200세대 |
| 전용면적 | 35.28㎡ |
| 매매 호가 | 4억 8천 |
| 전세가 | 2억 5천 |
| 전세가율 | 52.08% |
| 전고점 / 전저점 | 7억 / 3억 9천 |
하계역 2번 출구로 나오자마자 을지병원이 보였다. 병원이 가까우니 좋겠다 싶었는데 — 동시에 구급차 소리가 24시간 들리겠다는 생각도 들었다.
그런데 더 충격적인 건 따로 있었다.
아파트 단지 바로 앞에 버스 차고지가 있었다. 지도에는 공터로 표시되어 있어서 현장에 오기 전까진 전혀 몰랐다. 마침 버스 차고지 근처에 살아본 경험이 있는 입장에서 버스 소음이 얼마나 심한지 너무 잘 알았다.
거기다 버스 차고지 바로 뒤에 노원소방서까지.
병원 + 버스 차고지 + 소방서.
소음에서 영원히 자유로울 수 없는 곳이었다. 역까지 도보 3분이라는 초역세권 장점이 이 단점 하나에 다 묻혔다.
이날 깨달았다. 초역세권이 무조건 좋은 게 아니다. 왜 역 가까이 있는데 가격이 이상하게 낮은지, 직접 가봐야만 알 수 있다.
하계 한신아파트 총평 ⭐️⭐️ 교통: 도보 3분, 강남 53분 환경: 병원·소방서·버스차고지 소음 — 치명적 학군: 도보 6분, 양호 비고: 매물 리스트에서 제외
노원구 임장 단지 3 — 중계그린아파트
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 노원구 중계동 |
| 연식 / 세대수 | 1990년 / 3,481세대 |
| 전용면적 | 39.78㎡ |
| 매매 호가 | 5억 |
| 전세가 | 3억 5천 |
| 전세가율 | 71.43% |
| 전고점 / 전저점 | 7억 2천 / 4억 6천 |
중계역 4번 출구로 나오자마자 오른쪽에 단지가 보였다. 역에서 쪽문으로 바로 연결되는 구조라 접근성은 훌륭했다. 3,481세대의 대단지. 규모만으로도 압도적이었다.
그런데 문제가 있었다. 단지 바로 옆에 6차선 도로가 있었다. 3천 세대가 넘는 대단지임에도 주거단지라는 느낌이 덜했다. 집 앞에서 차가 쌩쌩 달리는 느낌이 안전하게 느껴지지 않았다.
학군만큼은 인상적이었다. 배정 초등학교까지 도보 1분, 을지중학교 학업성취도평가 91%, 특목고 진학생 18명. 앞서 본 두 곳 중 학군만큼은 가장 좋았다.
중계그린아파트 총평 ⭐️⭐️⭐️ 교통: 도보 3분, 강남 49분 환경: 단지 바로 옆 6차선 도로 — 안전감 부족 학군: 도보 1분, 최고 수준 (학업성취도 91%) 비고: 공릉 > 중계 >>> 하계 순서
노원구 임장 단지 4 — 상계주공2단지
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 노원구 상계동 |
| 연식 / 세대수 | 1987년 / 2,029세대 |
| 전용면적 | 41.3㎡ |
| 매매 호가 | 5억 3천 (직전 4억 7천에서 오름) |
| 전세가 | 3억 2천 |
| 전세가율 | 67.37% |
| 전고점 / 전저점 | 8억 / 4억 8천 |
노원역까지 걸어서 10분. 가는 길에 높은 건물들이 줄지어 있었다. 학원, 카페, 동물병원. 앞서 본 동네들보다 인도도 넓었다.
단지와 단지 사이 광장에는 날이 좋아서인지 가족 단위 사람들이 나와 주말 저녁을 즐기고 있었다. 어린아이들도 여럿 보였다. 대단지 아파트에서 느껴지는 정겨운 분위기가 좋았다.
상계주공2단지 총평 ⭐️⭐️⭐️⭐️ 교통: 도보 10분, 강남 55분 환경: 노원역 더블역세권 상권, 대단지 정겨운 분위기 학군: 도보 4분, 학업성취도 86.1%
이날의 진짜 깨달음 — 입지의 힘
노원역까지 걷다가 문득 궁금해졌다. 도보 5분 차이밖에 안 나는 상계주공3단지 가격이 얼마일까.
아실에서 검색해보고 입이 떡 벌어졌다.
| 단지 | 23평 매매가 |
|---|---|
| 상계주공2단지 | 4억 4천 |
| 상계주공3단지 | 7억~8억 |
도보 5분 차이인데 가격이 최소 1억 넘게 차이 났다. 전고점은 3단지가 9억이었다.
그 순간 강의에서 배운 말이 머릿속을 스쳤다.
“같은 가격이라면 무조건 입지. 입지 좋은 곳을 선택하자.”
글로 읽을 때와 직접 눈으로 확인할 때는 완전히 달랐다. 2019년엔 비슷한 가격대였던 두 단지가 지금 이만큼 벌어졌다는 게 — 입지 분석을 허투루 하면 안 된다는 걸 몸으로 느끼게 해줬다.
노원구 임장 결론
하루 종일 걸었다. 다리도 아프고 배도 고팠다.
근데 이상하게 뿌듯했다. 지도로만 봤던 동네가 이제 내 기억 속에 살아있는 느낌이랄까.
오늘 임장에서 내린 결론은 하나다.
비슷한 가격대라면, 상계주공을 픽하자.
물론 아직 탐색 단계다. 노원구 다음엔 구로구도 가볼 생각이다. 같은 예산으로 어디가 더 나은지, 직접 발로 확인해야 알 수 있으니까.
어제보다 오늘, 한 발짝 더 나아가는 중이다.
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