고양 창릉 S-4블록 공공분양 공고가 떴다.
서울 내집마련을 준비하면서 3기 신도시를 하나씩 뜯어봤다. 왕숙 아테라를 분석하고, 하남 교산도 따져봤다. 그리고 이번엔 창릉이다.
창릉은 좀 다르다. 3기 신도시 중에서 서울에 제일 가깝다는 평을 받는 곳이라, “이번엔 좀 끌리지 않을까?” 하는 마음으로 공고를 열었다. 결론부터 말하면 — 매력은 분명한데, 내 상황엔 걸리는 게 있었다. 그 과정을 공유한다.
창릉 S-4 공공분양, 공고 한눈에
먼저 숫자부터. 공고문을 직접 열어 표를 뜯어봤다. 분양가는 층·타입별 차등이라 범위로 적는다. (신청 전 LH 청약플러스에서 본인 해당 평형 공고를 꼭 대조하자.)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 단지 | 고양 창릉 S-4블록 (공공분양 · 분양가상한제) |
| 입주자모집공고일 | 2026.06.30 (자격 판단기준일) |
| 총 세대 | 1,024세대 (59㎡ 769 / 74㎡ 145 / 84㎡ 110) |
| 분양가(기본형·층별 차등) | 59형 약 5.9~6.3억 / 74형 약 7.2~7.7억 / 84형 약 8.1~8.7억 |
| 주택도시기금 융자 | 59형 5,500만 / 74·84형 7,500만 |
| 규제 | 전매제한 3년 · 거주의무 3년 · 재당첨제한 10년 |
청약 일정 (공고문 기준)
| 단계 | 일정 |
|---|---|
| 사전청약 당첨자 | 7/20(월)~7/21(화) |
| 특별공급 | 7/27(월) 10:00~17:00 |
| 일반공급 | 7/28(화)~7/29(수) |
| 당첨자 발표 | 8/19(수) |
| 계약(전자계약) | 11/16~11/17 |
S-3블록과 합치면 2,306세대가 동시에 풀리는 큰 물량이다.
⚠️ 공고문에서 놓치기 쉬운 한 줄 — 중도금 집단대출이 ‘미정’이다. 공고문에 “중도금 집단대출이 불가할 경우 수분양자 자력으로 납부해야 함”이 명시돼 있다. 계약금 10% + 중도금 6회(각 10%)를 자력으로 메워야 할 수도 있다는 뜻이라, 자금 계획에서 반드시 감안해야 한다.
창릉 입지 — 3기 신도시 중 서울이 제일 가깝다
창릉의 핵심 강점은 위치다.
고양 덕양구 창릉동·용두동·화전동 일대, 약 3.8만 가구 규모. 그런데 진짜 포인트는 서울 은평구·마포구와 직접 붙어 있다는 점이다. 3기 신도시 중 서울 도심 접근성이 가장 좋다는 평가가 여기서 나온다. 왕숙(동북부 거점)이나 교산(동남권)과 비교해도, 창릉은 “서울 옆세권”이라는 말이 가장 잘 어울린다.
두 번째는 자족 기능이다. 창릉테크시티를 중심으로 R&D·IT·AI 기능이 계획돼 있고, 전체 면적의 약 34%가 자족·업무 용지다. 베드타운이 아니라 일자리를 품은 도시로 설계됐다는 뜻이다.
세 번째는 교통 호재. **GTX-A 창릉역 신설(2030년 예정)**과 고양~은평선(2031년 예정)이 계획돼 있다. 개통되면 삼성역 등 서울 주요 업무지구 접근성이 확 좋아진다.
청약 자격 — 공고문에서 확인한 소득·자산 기준
공공분양이라 소득·자산 요건이 붙는다. 공고문 기준으로 정리하면:
| 구분 | 소득(월평균, 도시근로자) | 자산 |
|---|---|---|
| 일반공급 | 100% 이하 (맞벌이 200%) ※전용 60㎡ 이하만 소득 적용 | 부동산 2억 1,550만 · 자동차 4,542만 이하 |
| 신혼부부·생애최초 특별공급 | 130% 이하 (맞벌이 200%) | 동일 |
| 신생아 우선공급 | 140% 이하 (맞벌이 200%) | 동일 |
일반공급은 전용 60㎡ 초과(74·84형)면 소득 요건이 없다. 대신 청약저축 가입기간·납입횟수(1순위 12개월·12회 이상 등)로 경쟁한다. 본인이 어느 유형에 해당하는지부터 공고문에서 확인하는 게 순서다.
내 경우엔 결혼을 앞두고 있어서 신혼부부·생애최초 특별공급 라인을 같이 봤다. (3기 신도시 청약 자격 전반은 이 글에 따로 정리해뒀다.)
직접 따져본 SWOT
긍정만 보면 안 된다. 발로 뛰는 마음으로 뜯어봤다.
강점(Strengths)
- 3기 신도시 중 서울 도심 최인접 (은평·마포 생활권 공유)
- 자족도시 설계 — 일자리·상업 기능 내재
- GTX-A·고양은평선 교통 호재
약점(Weaknesses)
- 분양가상한제 → 거주의무 3년 + 전매제한 3년 = 유동성 묶임
- 59형도 6억대 — 3기 신도시 ‘저렴이’ 이미지와 거리가 있음
- 중도금 집단대출 미정 — 최악의 경우 자력 납부 부담
- 입주 초기 인프라 공백(상가·학군·병원 완성까지 시간)
기회(Opportunities)
- GTX-A 개통 시 삼성역 접근성 급등 → 가치 재평가 여지
- 서울 인접 + 자족 → 3기 중 수요 방어력 상대적으로 강함
위협(Threats)
- GTX-A 2030, 도시철도 2031 — 개통 지연 리스크(신도시 단골)
- 3기 신도시 동시 공급에 따른 초기 전세가 압박
내 예산·상황에 대입해보니
여기서 현실이 들어온다.
내 예산을 잡아보면 가용 현금에 대출을 더해 5~6억대가 현실적인 선이다. 창릉 59형이 약 6억 초반이니 예산 윗선에 딱 걸친다. 불가능은 아닌데, 여유가 없다.
게다가 위에서 짚은 중도금 집단대출 미정이 변수다. 자력 납부 상황이 되면 입주 전까지 목돈을 더 굴려야 한다. 분양가만 보고 “되겠네” 하면 안 되는 이유다.
문제는 분양가보다 시간 구조다. 분양가상한제라 당첨 후 거주의무 3년 + 전매 3년. 입주까지 몇 년 기다리고, 입주 후엔 최소 3년을 무조건 실거주해야 한다. 그동안 GTX는 아직 안 들어와 있을 가능성이 높다(2030 예정). 즉 교통이 불편한 상태로 유동성이 5~6년 묶이는 구조다.
대출 월 상환액까지 계산해보면, 결혼·실거주를 동시에 끌고 가기엔 부담이 작지 않다.
그래서 나는 — 창릉도 ‘갈아타기 전략’은 안 바뀌었다
오해는 말자. 창릉은 왕숙보다 낫다. 서울 접근성이 확실히 위고, 자족 기능도 탄탄하다. 청약 가점이 높고 실거주가 목적인 사람, 특히 은평·마포로 출퇴근하는 사람에겐 충분히 좋은 선택이다.
근데 왕숙을 분석했을 때 내린 결론이 창릉에서도 유지됐다.
나는 지금 살 수 있는 가격대에서 가장 입지 좋은 서울 구축을 사고, 2년 뒤 상급지로 갈아타는 전략이 더 맞는다.
이유는 같다. 창릉 청약은 (1) 분양가가 예산 윗선이고, (2) 실거주 3년 + 전매 3년으로 자산이 묶이고, (3) GTX 개통 전까진 교통 메리트가 ‘기대’에 머문다. 그 5~6년 동안 나는 서울 구축에서 실거주하며 비과세 요건을 채우고 한 번 갈아탈 수 있다.
부동산은 결국 언제·무엇을, 내 상황 안에서 사느냐의 싸움이다. 창릉이 나쁜 게 아니라, 내 자금·시간 구조에 안 맞을 뿐이다.
다만 — 청약은 넣어두는 것 자체가 손해는 아니다. 가점·자격이 되면 일단 신청해두고, 당첨 시 그때 자금을 다시 계산하는 것도 방법이다. (3기 신도시 청약 자격은 이 글에 정리해뒀다.)
공식 자료 확인하기
📎 함께 읽으면 좋은 글